收藏 消防没通过验收开发商能交房 购房人却不能出租？
- 发布时间：11-24 09:46
但是，近日，蔡先生又输了另一场官司，思明区法院一审判决要求他，支付违约金13258元给租房人，理由是他把一个消防未通过验收的店铺租给了别人。
交房三个月消防才验收
据蔡先生起诉说，四年前他和开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套总价为74万多元的店面，并且在9月13日前支付了37万多元的购房款，余款由银行按揭转划给开发商。
当时，双方在合同中约定，开发商需要在2006年3月31日前，在房屋由监理单位、设计单位、施工单位以及开发建设单位共同验收合格后，交付给蔡先生使用。但是，直到2007年1月26日，开发商才与蔡先生正式办理交房手续。而且，当时该房屋也没有通过消防验收。据法院调查，开发商直到交房后3个多月，即2007年4月29日才通过消防验收。
对此，蔡先生认为，消防验收是交房的必要条件。开发商将未通过消防验收的房子交给他，就是“不完全交付”，因此，即使在2007年1月26日办理交房手续后，但没有通过消防验收的时期，也应该视为逾期交房的时间。所以，蔡先生起诉要求，开发商赔偿他逾期交房的违约金，并支付他原本可以获得的租金收益11万多元。
消防没验收交房也有效
对于蔡先生的诉讼请求，一审法院判决认为，开发商在消防验收前与蔡先生等购房者办理了交房手续，但后来又在通过消防验收后，于2007年6月13日再以登报方式通知蔡先生等业主办理交房手续，应该认定开发商是在2007年6月13日履行了交房义务。因此，判决开发商支付5万多元的逾期交房违约金。
但是，二审法院判决认为，开发商1月16日就已经与蔡先生办理了交房手续。关于消防问题，二审认为，由于合同约定的交房条件为四家验收合格，而且，蔡先生也实际接收讼争房屋，因此蔡先生主张开发商没有依约、合法交房不能成立。最终，二审法院认定，开发商逾期的天数应为2006年3月31日至2007年1月26日。据此，厦门市中级人民法院判决，开发商应向蔡先生支付交房违约金39002.2元。
店面租不成房东还要赔
这边刚输了跟开发商的官司，另一边，蔡先生最近又被租房人告上法庭。据了解，2006年3月13日，蔡先生与邓先生签订了一份租赁合同，约定将该店铺租给邓先生，租期从2006年6月1日至2009年5月31日，租金每月6629元，保证金13258元，如一方违约，需赔偿一个月租金的2倍。
但是，后来蔡、邓二人也一直未办理房屋交接手续，现在房屋仍在空置中。2008年3月，邓先生向法院起诉，要求与蔡先生解除合同，同时让蔡先生退还保证金，并支付逾期交房违约金。
近日，思明区法院判决认为，蔡先生在通知邓先生办理房屋交接手续时，未通过消防验收，不具备交付使用条件，邓先生有权拒绝办理交房手续。在通过消防验收后，蔡先生没有继续通知邓先生交房，双方至今未办理房屋手续，且双方合同约定的租赁期限已满，故邓先生有权要求解除合同。思明区法院据此判决，蔡先生应退回邓先生保证金13258元，并支付违约金13258元。
对此，蔡先生感到很委屈，为何消防没通过，开发商可以交房给购房人，而购房人却不能将房子租给别人？<br />
专家说法
交房必须具备哪些条件？
厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄：在商品房买卖实践中，双方对房屋交付应具备什么条件？我认为，如果有约定则从约定，像本案合同只约定了交房交件为监理、设计、施工和开发建设四家单位验收合格。
在双方对房屋交付应取得哪些工程验收合格证明文件无约定的情况下，则应从法定。依据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
从该备案制度可看出，由于开发商组织的设计、勘察、施工、监理四方验收（建设工程竣工验收报告）仅表明房屋本身质量合格，而房屋的交付还需取得由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，否则不能视为符合交付条件。
另外，针对蔡先生将店铺出租给邓先生一案，所涉及的房屋租赁实际上是商品房预租赁行为，即出租人在商品房尚未竣工验收、取得房地产权证前，将该商品房预约租赁给他人并预收一定租金的行为。该行为可以确认为有效。但是，依照房屋租赁管理法规，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全和公共安全，否则即构成违约。（
