收藏 房企上市将影响厦门楼市格局 不太可能推高房价
- 发布时间：10-28 09:15
今年以来中国楼市迅速起底回升，并引发了新一轮的“圈钱”、“圈地”浪潮，与引发严厉调控的上一轮楼市疯狂相比，也有过之而无不及。在当前楼市又进入新一轮高位运行周期的背景下，厦门房企的上市浪潮究竟会给厦门楼市带来怎样的冲击和变革呢？开发商“不差钱”后，是否又将导演一出股市、楼市相互推高的大戏呢？
对此，部分业内人士认为，房企上市融资更多是出于其企业自身发展战略的需要，其募集的资金用途早在上市前即已提报，资金流向将受到严格监管，担心股市再度推高房市的担心大可不必。而且，上述几家上市房企一向以稳健著称，不太可能大举高价圈地，进一步推高厦门房价。但是，完成上市的房企有了雄厚的资金实力后，势必将加剧目前厦门楼市竞争，并对当前格局产生深远影响。
厦房企为何热衷上市？
多年来一直过于 “本分”地偏安一隅的厦门房企为何今年突然涌起了上市冲动，而且在短短几个月时间爆炸性地释放出来呢？对此，记者走访了一些业内人士。
“房地产企业的上市冲动可以说由来已久，宝龙、禹洲、明发等企业能在今年完成上市也是长期精心准备、水到渠成的结果。首先他们的企业规模大，实力强，具备了上市的条件。从根本上讲，上市是为了筹措更多的资金，增强企业实力，而上市的最终目标仍然是把企业做大做强。”一位本土的资深开发商对记者如是表示。
此外，他还认为，厦门地域小、人口少，房地产市场本身就不大，企业想要取得进一步发展，就必须形成规模化、集团化优势。而且，厦门楼市活跃，房价更是直追一线城市水平，地价成本也很昂贵，没有雄厚的资金实力根本无法立足。加上近期海西利好使得更多的异地品牌房企陆续登陆厦门，例如万科、华润、世茂、紫金等都有强大的资本背景，大大提高了厦门楼市的准入门槛，本土房企要在厦门继续“与狼共舞”，通过上市获得更多的资金支持，就不失为一大策略。
记者注意到，今年厦门推出的几幅岛内优质地块几乎都受到了资本大鳄的强势追逐，且有多幅地块都被异地大牌开发商所摘得，例如今年“6·8”拍卖会上，万科、世茂、七匹狼、宝嘉等“强龙”就压过了“地头蛇”。而这些“强龙”咄咄逼人的气势背后，都有其强大的资本实力和上市公司背景。
事实上，经过2007-2008年的深度调整后，房地产市场资源集约化程度已经大幅提高，近期央企和上市房企频频制造 “地王”的现象就说明了这点。在此背景下，传统以依靠银行贷款、抵押等来筹集资金的方式已无法适应市场的巨变。这也意味着中小开发商的发展空间越来越小，房地产企业必须 “走出去，引进来”，朝规模化、资本化发展。禹洲地产董事长林龙安在接受记者采访时就表示，“我们其实早就将目光投向了全国市场这块大蛋糕上，上市只是禹洲 ‘万里长征’的一个新起点”。
资本进场会否推高房价？
一个不争的事实是，早几年前，厦门楼市一直是本土国企和少数几家民营开发商垄断市场供应，几乎没有外来开发商参与。而且，由于厦门城市独有的魅力，吸引了众多福建省内以及海内外的众多人群前来投资置业，加上楼市供应量相对有限，造成了楼市持续火爆，房价更是节节攀升，开发商不用花费很大脑筋也能赚个盆满钵满，因此也导致了本土开发商的惰性，不论是在产品品质，还是整体开发水平，一度都是停滞不前。
厦门蓝火置业有限公司总经理周访能认为，厦门岛土地资源极其有限，只要有项目的开发商基本没有什么销售压力，整个地产圈缺乏危机意识和品牌理念，所以遇到去年的楼市大调整，厦门楼市的震荡就很明显。这次厦门多家房企赴港上市是一个很好的现象，说明有前瞻性的本土开发商已经觉醒，并开始谋求长远发展、布局全国市场，这对于厦门的地产行业来说是一次自我提升的机会。
对于股市资本大量涌入楼市是否会推高房价的担心，一位正有上市计划的开发商负责人表示，房价的形成根本上还是供需双方博弈的结果，开发商资金多了，如果老百姓的购买力接不上来，高房价和高地价都是空中楼阁，是不能持久的。所以，现在就判断房企上市会推高房价的担心没有必要。而且，上市房企作为公众公司，更讲究利润回报，更注意控制风险，价格决策机制也更科学，更不存在盲目推高地价、房价的冲动。
据了解，房地产上市公司必须在土地储备和动态销售之间保持一个相对平衡的关系，在存货周转率和土地开发进度上比未上市企业高，囤房囤地不符合其追求均衡稳定收益的机制。对此，周访能认为，如今的厦门开发商已不再是两年前的“愣头青”了。在经历了去年生死边缘的考验后，大部分开发商们都已变得谨慎和理性，不会再头脑发热地追高地价高房价，过度透支厦门楼市的持续购买力。
相信，随着厦门房企上市步伐的加快，厦门地产行业会更快进入一个规范化、规模化的良性竞争阶段，为消费者创造更具性价比的产品。
“集团军”优势
为什么是宝龙、禹洲、明发、中骏，而不是其他开发商领导这次“海西房股热潮”呢？从市场对房地产上市公司的关注点来看，上市企业的项目开发情况、销售面积、土地保有量等方面无疑是重要审查指标。上述四家房企能从众多的内地房企中率先脱颖而出，不能不说是实力和时机使然。
近期赴港上市的这四家厦门房企，都是规模和综合实力较强的民营企业典范。宝龙和明发两大集团以在二、三线城市开发大型商业综合体项目为主，其中，宝龙地产现在各地共有7个在建项目，土地储备总面积790万平方米，足够未来5年开发，明发拥有土地储备近1000万平方米，估值逾450亿元，主要集中在长三角;而以住宅开发销售为主的禹洲地产则拥有不同开发阶段的项目近20个，持有350万平方米的土地储备，其中160万平方米位于厦门，在海西楼市占有重要的领导地位;另外，中骏置业也在所布局城市拥有土地储备400万平方米……从企业规模、经营水平、资产估值等方面，上述房企在厦门开发商中都属翘楚。
除了实力的优势外，上述四家房企对于上市时机的把握也恰到好处。今年上半年，楼市持续火爆，境内外资本市场对国内房地产市场的投资热情再度高涨起来，楼市内部环境也进一步趋于宽松，为房企运作上市创造了良好的内外部环境。此外，上述四家房企都有着良好的海外关系网，早在上市前就已经未雨绸缪进入了香港资本市场探路。在各种有利因素的共同助推下，终于在今年10月份迎来厦门房企上市高潮也不稀奇。
长期以来，闽商“敢拼敢赢”的精神一直为世人所称道，但过于家族化的企业管理模式也制约了其进一步发展。此次，上述房企大胆尝试新的企业运作模式，不能不说是一个巨大进步。
可以预见，企业上市进入资本市场后，将极大提升企业的管理规范，控制内部管理成本，使企业管理由粗放型向精细型转变;而这些厦门房企在经营上“质”的提升，将促进整个行业发展水平的提高，对厦门房地产市场将产生非常好的带动作用。同时，行业的规范势必引起竞争的相对集中和新一轮洗牌。在竞争中不断壮大的民营企业将更有实力和胆略走出厦门、走向全国。
