收藏 10个月走完一个轮回 楼市轮回进入短周期
- 发布时间：10-28 09:12
判市：10个月走完一个轮回
回顾2009年1-10月份的房地产市场呈现了以下特征：
1、土地市场快速回暖，跌宕中存理性。
土地市场热度在6月8日达到巅峰，进入10月后逐渐趋于平稳。总体上，市场在快速升温中仍不失理性，除环岛路别墅用地外，其他土地成交价格并未出现“面粉贵过面包”的现象，显示出开发商经过上轮周期洗礼，已趋于成熟。
2、迅速走出颓势，迎来新的高峰。
在宽松货币政策和救市政策的刺激下，2009年上半年房地产市场迅速走出2008年颓势，迎来新的一轮高峰，但进入下半年以来，市场出现明显的回落迹象，高位运行的价格，持续回落的成交量以及供求关系的变化，预示着这轮行情已步入尾声。
3、住宅成交量先升后降，形成完整驼峰。
1-3月份由于去年以来压抑已久的刚性需求在价格低谷时被激发，使成交量在3月达到一个高点。
此后随着改善性、投资需求的入市，成交量一直维持在高位，与2007年高峰期不相上下。但由于价格的水涨船高，市场供应不足且供应以高档房为主，加上二套房贷收紧，抑制了部分购买力，导致住宅成交量自7月份逐渐回落，传统“金九银十”的局面并未出现。
4、高端市场成交比重加大。
今年第一季度主要以刚性需求成交为主，8000元/平方米以下的居住用房成交占据了六成以上，而之后，随着改善性需求的入市及价格的走高，高价位楼盘成交比重逐渐增加。10月份，8000元/平方米以上的居住用房成交比重占到了7成以上。
5、二手房亦出现缩量。
相比一手房市场，由于二手房成交会存在明显的滞后性，虽然数据显示9月成交量开始下滑，但实际上从8月份开始市场成交量便出现量缩现象。二手房市场在供应量没有减少的情况下出现成交量的下降，是对市场趋冷的进一步论证。
思考：通胀或成下一根稻草
2008年，经济危机改变了房地产面临的宏观环境，成为拯救房地产市场的一根“稻草”，那么，今年十个月的小周期，还会有下一根“救命稻草”吗？
从经济形势、货币政策、产业政策、市场博弈四个影响下阶段楼市走势的因素来看：
目前，我国经济回升态势基本确定，但企稳回升的态势尚不巩固；且未来流动性依旧充裕，CPI、PPI持续回升，使通胀预期愈发浓重，通货膨胀将成为新形势的重要背景。
在外需恢复缓慢，内需释放有限的经济环境下，维持适度宽松的货币政策，依然是中国政府在现阶段的政策方向，因此短期内改变的可能性小。
综合近阶段的经济走势及市场环境，下阶段的房地产政策将以保稳定为主，既要保护其健康发展，又要防范市场过热，但本轮购房鼓励政策截至2009年12月31日，延续至2010年的可能性小，将对政策带来不确定性。
开发商在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，开发商“不差钱”，在与购房者的博弈中筹码加大；房价涨势过快，加上二套房贷限制，使购房能力降低，心有余而力不足，加上通货膨胀预期，购房者需求存在较大不确定性。
因此，从多方因素来看，当前宏观环境将有变数，通货膨胀影响最大。一方面，通货膨胀将会冲击当前政策环境，将使中央政府的财政和货币政策处于两难境地，特别是财政政策将倾向于紧缩，而物业税或借机出台。另一方面，通货膨胀将会削弱高房价的市场对抗性，凸显不动产的保值功能，对楼市又将是重大利好，尤其是相对地降低了房价。通货膨胀或将成为楼市的下一根“救命稻草”！
誅建议
对于开发商：资金为父、资源为母，企业务必保持充裕的流动资金；
企业上市，拓宽融资渠道，项目上市，加快资金回收。
对于购房者：保持理性，一方面不要盲目追高，另一方面，也不要寄望于房价出现大幅回调，而应根据自身经济情况，因房制宜。
