收藏 “商住倒挂”愈演愈烈 写字楼为何拼不过住宅？
- 发布时间：10-28 09:10
然而，这一现象并不仅仅发生在国内这些大城市里，事实上厦门也存在这种情况。据业界介绍，早在两三年前厦门就已出现部分写字楼售价低于住宅价格的状况。如今，伴随着下半年来厦门房价一路上涨，“商住倒挂”现象不仅愈演愈烈，而且两者之间价格差距还出现扩大趋势。
对此，有业界人士认为，“商住倒挂”现象背后一方面凸显商品住宅价格高企，另一方面则可能在于商用物业的价值被低估了，其自身的巨大价值还没有被充分挖掘。
商住价格倒挂呈扩大趋势
随着住宅价格一路攀升，相对于较低迷的写字楼市场，其正进一步拉开价格差距，厦门“商住倒挂”现象愈演愈烈。
“最近，我带了一个外地客户去看江头区域一个写字楼项目，客户发现那里的写字楼价格买得要比同一区域住宅低，为此感到奇怪。”火车站附近一家房产中介负责人王先生说，客户看的写字楼售价大概每平方米1.3万元左右，而其附近的住宅在二手房市场均价已销售到每平方米1万五六。“事实上，早在两三年前厦门就已出现了部分写字楼售价要比住宅价格低的情形，不过，两者价格差距并不大。此外，当时市中心写字楼售价仍要比同一地段住宅高一些。”
王先生表示，如今，随着房价飙升，住宅价格不仅超过了写字楼，而且价差越来越大。湖滨南路的立信广场2006年开盘时起价每平方米13000多元，当时这一价格略高于同一地段住宅，如融景居项目当时在二手房市场每平方米1.1万元左右。“三年之后，现在二手房市场，立信广场售价每平方米1万六七，涨了三四千元。而融景居的售价不仅超过了写字楼价格，更卖到每平方米2万元，翻了近一倍。”
事实上，写字楼售价不如住宅不仅仅表现在二手房市场，一手市场也是如此。目前在售的如百脑汇科技大厦，据厦门立丹行统计，该项目销售均价14671元/平方米，而记者了解到，这一价格也要低于附近的住宅。此外，据厦门立丹行统计，第三季度厦门岛内写字楼均价在8500元/平方米左右，而同季度厦门岛内房价大约13800元/平方米，两者价格差距高达5300多元/平方米。
“商住倒挂”现象不仅体现在市中心写字楼上，而在近郊区写字楼身上尤为明显。据业界介绍，厦门市中心写字楼主要指鹭江道、滨南、滨北、莲坂、江头等区域；近郊写字楼主要指五缘湾、观音山、会展，岛外。目前厦门全市写字楼销售以近郊区的观音山CBD、湖里营运中心等为主，来自厦门立丹行统计数据显示，在第三季度中，观音山CBD销售了65套，均价7291元/平方米；湖里营运中心销售了69套，均价5839元/平方米。而五缘湾、观音山附近楼盘，销售均价都在每平方米1万五六以上，很显然，这些区域的写字楼都远远低于住宅售价。
多方利空写字楼被低估
按照传统惯例，商用物业被视为一种纯投资的地产商品，其价格肯定要比住宅更高一层。而今，在厦门乃至多个一线城市都出现住宅价格反超商用物业，这又是什么缘故？
厦门新景祥一位分析人士认为，厦门市场之所以出现“商住倒挂”，一方面是因为与写字楼市场相比较，住宅市场需求更加旺盛，而且成交周期短，税费也较少，导致住宅价格容易上涨而且速度也较快。另一方面则在于目前厦门写字楼市场，主要以政府开发为主导，售价比较低。据了解，目前在厦门写字楼市场上占据主力的主要是以观音山CBD、湖里营运中心等代表的近郊区写字楼，而这两大商务营运片区都由政府主导开发和建设，销售价格之所以比较低，一是地价比较便宜；二是周边配套还不够完善，没有得到客户认可。
实际上，在今年举行的几场土地拍卖会上，也可以看出厦门写字楼的楼面地价都不高。记者统计发现，今年1月至现在共拍出9幅办公、商业地块，除了8月8日推出的2009G13地块受到热烈追捧，最终以楼面价5319元/平方米成交外，其余多数以低于5000元/平方米的底价拍出。一位房地产专业人士认为，近年来，受地价影响，厦门岛内楼盘已全面走向高端化，而写字楼楼面价还依然维持在低位，因此，两者售价差距将显而易见。
厦门立丹行地产研究中心市场总监石文强认为，写 字 楼是投资型物业，主要以中长期投资为主，客户看中的是持续经营能力和回报率，故交投活跃度低于住宅市场。
此外，还有业界认为，去年底国家出台政策都是针对住宅市场，而对商用物业则没有出台相应扶持措施，此举导致更多人倾向购买住宅。衡量写字楼的价值除了地段、楼宇硬件配套外，还有企业入驻率，目前整个经济尚未完全恢复，所以写字楼租金和出租率一直在下调，为此，也影响投资者心理。
未来竞争格外激烈
在业界看来，“商住倒挂”现象的背后，不仅凸显了住宅价格高企，而且也显示了写字楼的价值被低估了，其自身的巨大价值还没有被充分挖掘。
业界认为，写字楼虽然门槛较高，但投资后收益相对稳定，不像住宅，最近几年价格如同过山车，而写字楼价格一直比较平稳，随着城市经济的发展，回报率更有不断上升的势头。据厦门立丹行统计，从去年第一季度到今年第三季度，厦门写字楼价格指数一直保持平稳态势。
“实际上，市中心写字楼销售一直很好，并不愁卖。特别是在市中心写字楼供应减少情况下，稀缺性将进一步凸显，未来这类写字楼供应主要依托鹭江道片区、中华片区等旧城改造。”立丹行地产研究中心市场总监石文强表示，另外从租赁市场看，市中心的几个甲级写字楼租金水平都还不错，如银行中心、国际银行大厦、建行大厦等的租金都可以达到每月每平方米100元-120元之间。“写字楼大多是只租不售，特别是甲级写字楼，有实力品牌开发商大都采用出租来获取收益，一般情况下，12-15年就能回收投资。正是看好这一收益，厦门还有一些企业拿地建设写字楼，除部分自营外，其余大部分也是只租不售，主要以固定资产的形式来增值保值。”
然而，在石文强看来，目前厦门写字楼的压力并不在于销售，而是招商。他表示，厦门写字楼已出现整体供过于求的局面，特别是伴随着观音山CBD、湖里营运中心等写字楼的开发，近郊区写字楼具有很大存量，招商将遭遇难题。“近郊区写字楼要达到成熟，需要较长时间。而且写字楼租赁对象一般为公司，厦门经济总量小，没有那么多企业去满足写字楼的租赁需求。”石文强表示，内需不足，就需要扩大外延需求，厦门写字楼也应该走出去招商。另外，招商方面也要设置门槛，最好引进大公司，能把整个产业链带进来。
记者了解到，近期岛内待推和正推的写字楼面积存量超过59万平方米，其中租赁型物业面积存量达到33.4万平方米，销售型物业存量面积达到25.9万平方米，毫无疑问，未来市场的竞争将格外激烈。
