收藏 楼市走向扑朔迷离 纵观开发商心态之“乱现状”
- 发布时间：10-22 10:34
一边是抢地潮高涨，地王频出；一边是观望潮初现，买卖博弈；一边是“金八银七”大卖，抢房潮涌起；一边是“金九银十”成色不足，认购量不温不火。今年的南京楼市有点怪！而这错综复杂的乱象之下，南京楼市的库存量却得到快速去化，可售房源短缺。不过，经历过短期的疯狂波动之后，市场的自我调节能力凸显。就在上周，南京可售房源数猛增近6000套，这让久渴的南京楼市如淋甘露。<br />
一方面可售房源量增加，购房者可选择余地变大，7、8月份那种开盘“抢房”情况越来越少；另一方面，公积金政策调整、银行信贷收紧等一系列“信号”，让楼市走向变得更加微妙。面对此番市场状况，产品和房源数量各异的开发商们所呈现的心态也各不一样。<br />
急：恐市场变化  忙着赶工期<br />
“开盘时间从9月推到10月，现在看来只能等到11月初了”，面对一直没有跟上销售节奏的工程进展，江宁科学园一楼盘的销售经理显得很无奈。他对365地产家居网表示，其实一线的销售人员和他一样着急，“最近市场情况这么好，如果工期能赶上，早点开盘的话，就早点回款；虽然10月市场总体还行，但明显出现了下滑迹象，还不知道未来一两个月会怎样呢”，对于即将在11月初开盘的新房源，这位销售经理依旧有点担忧，尽管前期客户积累已达到300多组。
“现在愁的是没房子卖”，东山某楼盘的销售经理同样为工期赶不上而苦恼。据了解，该楼盘9月份分批推出了两次房源，每次销售情况都不错，本想趁热打铁，赶紧推出下一批房源，无奈工期赶不上，只能推迟到12月左右。<br />
拽：开发商“不差钱” 低调上市慢慢卖<br />
有人忙得团团转，也有人悠闲自在，09年市场突然的好转，让08年信心全无的开发企业个个赚得“盆满钵满”，此次又到临近年关时，开发商不再像去年那样急得团团转了，相反鼓囊囊的腰包让他们四处寻找土地的储备，有房子也不再高调的宣传，用他们自己的话说：“卖一套是一套，卖这么快干啥？”
江北的开发商刘某就是这样“不差钱”的典型，3月份，刘某还在为手中积压的一批小户型卖不动而头疼不已，举行了一场团购活动，在原价打了不少折扣的基础上，将这批小户型“廉价”处理了。卖到6月份，整个项目突然没有房子卖了，但市场却突然好了起来，这时刘某只得将自己项目中位置最好的一批景观房源拿出来卖，定价基本高于市场平均水平200元/平米，就这样手上的200余套房子，又基本售罄。<br />
“可能是项目口碑不错，另外市场真的很好，我们每次开盘都是开发商临时通知，我们再临时通知客户，基本没有什么宣传……”代理公司相关负责人说到上半年的每次匆忙开盘，总是很无奈。10月份，该项目又向市场推出了一批小户型，价格又比之前上了一个台阶，接近5700元/平米。“这次的推盘我们几乎没有前期蓄水、也没有大肆宣传，开盘效果也没有以前好了，开盘到现在快1个月了才售出10余套，我们都替开发商着急，可是老总说了，现在不差钱，慢慢卖呗……”
虽然说现在刘某“不差钱”，可是明年的市场如何走，谁都不知道？还是趁着有市场，赶紧低价出货吧。<br />
静观其变：看好明年走势  “高端”楼盘不急着卖<br />
闲着的开发商其实并不少，原因却各种各样。曾因叫价16000元/平米的百家湖某楼盘，自开盘推出其20栋以上“湖景楼王”以来就备受争议。在今年销售任务已完成的情况下，该楼盘并不急于销售这批房源，只是慢慢“带着卖”。开发商给出的解释是，这些房源原本是要保留到明年地铁通车、金鹰开业后再推出的，但由于保留的这批房源无法满足购房者需求，就提前推向市场，“所以价格是以明年年底的市价为依据制定的。”
同样是不急着卖的高端楼盘还有将军大道上的一楼盘。该楼盘本来定价预期较高，均价预计为同地段在售楼盘的两倍，开盘时间原计划也初定在今年11月份。但据365地产家居网了解到，该楼盘的开盘时间将推迟，有可能要到明年上半年再面市，个中原因开发商并未透露。业内人士猜测，一方面可能是较高的定价，目前的市场无法接受，开发商静观其变；另一方面也有可能是开发商更加看好明年的形势。<br />
愁：苦于没地 300套房卖了半年
同样是不急着卖房，河西一楼盘却是因为手头房源紧缺，再加上后续没有土地储备，只能“挤牙膏”似的控制销售节奏。<br />
而在去年12月，在楼市一片风声鹤唳，不少开发商正忙于打折促销之时，该楼盘高调宣布，三期剩余房源将继续涨价。另外，开发商还声称，三期最后2幢将不对外销售，具体规划另行公布。<br />
转眼到了09年，南京楼市市场行情渐渐转好。但是，该开发商在南京却没有土地可以开发，只剩下三期为数不多的房源。在3月份推出2幢房源并引发购房者抢购后，该楼盘为解燃眉之急，将原先计划不对外销售的2幢房源，也分批拿出来卖。这样，区区300套房源，该楼盘足足卖了半年。<br />
“肯定不能一下全卖光的，这样才能在市场上一直有声音，这也是开发商的无奈之举。”对于该楼盘故意放慢销售节奏的做法，一业内人士如是说。
敏感：紧盯市场数据  唯恐“不如别人”
本周一，某媒体报道了“周末两天南京楼市共卖房1000多套”的消息。当天上午，本站编辑就接到了城南一家楼盘开发商的电话，电话中这位开发商反复询问这1000多套的数据是否真实。经查询，本站编辑给出了“这个数据并不准确”的答复，此开发商才大大地松了口气。<br />
事后了解到，该楼盘在上个月刚刚新推出了一批新房源，最近一段时间，他们每天都在关注当天的销售数据，以比对自己项目的销售情况。当他们看到两天卖出1000多套房的消息时，自己项目的销售并没有出现提升，他们担心是自己项目的销售出现问题，所以急切地想核实这个消息。<br />
对于销售数据的强烈关注，说明开发商在不确定的市场走向之下，变得更加敏感。<br />
低调：瞒报业绩应对市场变化<br />
有开发商紧盯市场变化，也有开发商已经开始考虑市场走冷之后的“出路”。<br />
7、8月份的热销让很多开发商提前完成了销售任务，为了保证全年预定任务能够顺利完成，他们不得不“留一手”。据业内人士透露，有的营销经理在给总公司上报前一阶段业绩的时候，刻意将业绩作下调处理，以“防止公司的高层增加销售任务”。<br />
有业内人士认为，作为直接承受销售压力的一线人员，有些销售经理采取业绩滞后上报的办法是一个不得已而为之的办法。该业内人士同时指出，这种处理方式只能应对一时的市场变化，是一个权宜之计。“如果市场一直走冷，面临压力的营销经理们频繁跳槽的现象将会再次出现。”
反差：遮遮掩掩见不得人VS力推雷人广告增加知名度<br />
卖得快VS卖得慢、一心赶超VS留条后路，开发商各有各的销售招数，在楼盘宣传方面，本站又找出了一组差异。<br />
“我们没有统计认购数据，给不了你。我们老总说了要低调些，真的给不了你。”城中某以“面积小、价格低”著称的商铺项目认购当天大卖，反而却拒绝透露相关情况，与前期大力宣传的做法截然相反。<br />
10月14日，该商铺开始接受认购，据本站现场了解，当天一大早，该商铺售楼处就挤满了人，更有购房者一等就是五六个小时，直到晚上9点多，购房者才离开得差不多。“开发商临时决定提供午餐和晚餐。我们在这排了一天队，吃了两顿饭。”有购房者无奈地说。<br />
人气高、认购火，为何反而“遮遮掩掩”，不愿公开认购数据？“该项目前期宣传做得很足，认购当天就已经消化地差不多了，再加上目前楼市话题较为敏感，他们不需要也不想见诸媒体了。”某业内人士分析，“目前这种开发商并不少见，尽快把量走完、避免将自己推到风口浪尖是他们较为明显的心态。”
与该商铺做法截然相反的是位于城中夫子庙附近的一家住宅项目。“这家楼盘策划了一个特别雷人的广告，近期大家就能看到了。广告上是孔夫子和大腿美女密会的场景。”某业内人士透露，“不是不知道自己雷人，他们就是要用这种方法增加知名度。”据了解，该楼盘近期销售状况不算太好，一系列的策划推广活动随即排上了日程。<br />
面对着这些各不相同的心态，有专家认为，随着可售房源的增多，以及信贷政策的收紧，楼市有可能迎来一个新的变化周期，开发商及时作出反应是应该的。但是这位专家指出，“不管是赶工期，还是做雷人的广告，开发商的最终目的是卖房子，他们应该抓住目前市场的好时机，实现自己的销售目标。”
