收藏 量缩价涨加剧政策红利消退 厦门楼市再现寒意？

        近期，关于楼市陷入“滞涨”的现象引发了各界关注，尤其关于“楼市即将再出调控”的风声更是甚嚣尘上。一边是仍在上涨的房价，一边是日益萎缩的成交量；一边是开发商对后市的信心爆棚，一边是购房者对高房价的持币观望，一时间关于未来楼市的走向又变得扑朔迷离。

量跌价升趋势加剧

    今年上半年，在各方利好的共同作用下，全国楼市一片飘红，成交量更是突飞猛进、屡创新高，房价在旺盛的需求和天量信贷的双重刺激下也开始一路冲高，至今与2007年楼市鼎盛时期相比有过之而无不及。而从第三季度开始，一些重点城市，例如北京、上海、深圳、广州、南京、厦门等地楼市都出现了“后劲乏力”的迹象，成交量环比均有不同程度的萎缩，但成交价却呈现出一致的上升态势。

    根据相关部门的统计数据显示,6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长,但是交易面积却逐月大幅度下降——&mdash 6月份全国房屋销售面积接近1亿平方米,7月份就下降到了8000万平方米以下，而到8月和9月，这种价涨量跌的趋势还有加剧之势。

    再以厦门为例，第三季度厦门商品住宅成交6476套，面积81.02万平方米，环比下跌39%；均价10794元/平方米，环比上扬27%。而国庆黄金周8天，厦门商品住宅共成交364套，成交面积40373平方米，日均成交46套，全市成交均价9506元/平方米。而黄金周过后，从10月12日至18日，厦门全市成交商品住宅447套，日均成交64套，成交面积54600平方米，均价10461元/平方米。不管从季度环比还是单周环比来看，价升量跌的态势都已经越来越明显。

    分析人士认为，经过上半年连续的成交量价高涨后，随着房价逐渐高企、二套房贷利率再度收紧，部分刚性需求又重新陷入观望，至9月底，厦门住宅成交已持续4个月出现下滑，这也意味着近半年的房价上扬已经透支了当前市场绝大多数的有效购买力。不过，由于目前市场供应紧张的局面依然没有缓解，买卖两方的微妙博弈将使得未来一段时期的房价走势逐步平稳，暴涨和暴跌的可能性都不大。

    从市场层面看，由于房价高涨与供应紧缺等因素共存，楼市再度冲高明显乏力，掉头向下更无支撑，直接牵引后市走向的更大风险来自于政策调控。

调控之手若隐若现

    众所周知，当前中央和各地方施行的一系列救市政策的有效期大多截至年底，而明年是否还有优惠政策将持续刺激房产消费的尚未可知。一些悲观的业者表示，随着政策红利的减弱以及供求关系的变化，未来楼市仍存在诸多不确定因素。

    政策似乎正在向趋紧的方向发展。早在9月份银监会就发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各大银行严格执行第二套房贷的相关政策。此后，北京、上海、南京等城市也相继出台文件，明确指示金融部门收紧二套房贷。从记者了解的情况看，厦门二套房贷和二手房贷款的执行标准都已较之前更加严格，信贷收缩的预警日趋显现。

    无独有偶，10月9日，国土部智囊机构发布“房地产行业价涨量跌现象探析”报告指出，6月份之后出现的全国性价涨量跌现象，是一个危险的信号，称“没有实体经济复苏和适当的调控政策应对,房地产行业会走向一个更危险的极端”，并建议政府强化对当前楼市的调控。另外，住建部日前也全文发表了一篇姜伟新部长的署名文章，指出必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

    于是，有业界人士认为，虽然中央和地方尚未就明年的楼市调控政策表明态度，但朝野上下就当前的房价上涨速度与实体经济恢复程度不相匹配的事实已经形成共识，即便不出台全局性的严厉调控政策，但市场面的微调或已经在所难免，包括严查开发商囤地捂盘刺激供应、加大保障房建设力度等措施，从供求关系上平衡楼市。

    日前，住房和城乡建设部副部长齐骥在回应媒体“当前房价是否过高”的提问时表示，住房和城乡建设部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。并称将把住房建设，包括商品住房和保障性住房的建设规划、计划更多地向媒体公布，让老百姓对住房的供应能有一个合理的预期。