收藏 高房价诱发惜售冲动 厦门开发商称捂盘非主观？

　　今年上半年，伴随着市场复苏，成交量大增、房价大涨，“捂盘惜售”这一开发商惯用招数又重现楼市。

　　不过，令业界关注的是，政府正采取一系列措施严查开发商炒作房价、捂盘惜售等行为。来自福建省建设厅的消息称，7月15日至10月30日，将在全省开展2008年度房地产开发企业资质检查。其中，开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等，以及恶意炒作、哄抬房价，或者企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的行为将被列为严查对象。

　　福建仅是全国市场整治的一个缩影。近日，北京、上海等地也相继传出当地政府要严查开发商捂盘惜售等行为的消息。记者在采访中发现，面对这场专项整治行动，厦门一些开发商不以为然，他们认为，目前不存在捂盘的环境，并且没有谁真正被严厉处罚过。而一些开发商则担心，这一政策执行，会影响后市。

市场因素
高房价诱发惜售冲动

　　楼市暗潮涌动。

　　7月8日，福建银监局相关人士重申，二套房贷政策仍严格按原先规定执行。紧接着，7月9日，福建省建设厅又传出消息，从7月15日至10月30日，将开展房地产市场检查行动，其中一项是要打击捂盘惜售现象。

　　“为此，我们专门召开了一场开发企业座谈会。”厦门市国土房产局市场处一位人士透露，7月15日当天，我们召集了厦门10多家国有房地产企业，针对捂盘惜售等行为进行讨论。会上，大部分企业都认为，在目前的环境下，没有必要捂盘惜售。不过，也有开发商人士私下向记者坦言，即便有查到了，也还没见到有谁受处罚了，而且目前政策如何处罚还比较模糊。

　　一位业界人士认为，有关部门举动，旨在更有效规范当前房地产市场的经营环境，更加理性地引导价格走向，保证更多购房者利益。“目前房价涨得太凶了，导致一些开发商捂盘惜售，这种行为将会助长房价上涨，无益于市场健康发展。”该业界人士表示担忧。

　　今年上半年，厦门楼市回暖迅速，全市住宅成交量呈现明显的上升趋势。据厦门城市年轮代理公司统计，1至6月，全市商品住宅20452套，是2008年全年成交量的2.43倍。

　　与之相应的是房价的大涨。全市住宅成交均价在今年2月份达到市场底部后便一路上涨。6月，成交均价已达到8917元/平方米，远超1月6503元/平方米的水平，特别在6月8日土地拍卖后，价格已向市场高峰期的水平冲刺。其中，岛内价格由1月的9807元/平方米飙升至6月的12500元/平方米，岛外成交均价也由1月的4036元/平方米上涨至6月的5824元/平方米，分别上涨了27.5%和44.3%。

　　随着房价的上涨，厦门部分开发商再次回到了捂盘模式：房源数量持续下降、少量多批等等。如岛内莲前附近某楼盘，在四五月份就一直传出要开盘，结果到了6月份才开盘。“推迟开盘，开发商待涨的意图十分明显。”买房人汤小姐说，虽然很不满，但无可奈何。

开发商称<br /> 捂盘也有非“主观”？

　　与采用“少量多批”惜售方式不同的是，还有一些楼盘则采取“不领证、缓开盘”方法，来作为楼盘捂盘的“挡箭牌”。

　　一直关注岛内二市附近某楼盘的王先生，郁闷地告诉记者，从去年9月份开始，到如今该楼盘都已快成现房了，还是没有开盘迹象。不断催问，开发商的答复总是：“开盘时间还没最终确认，等什么时候拿到预售证就开盘。”

　　记者在调查中发现，由期房“熬成”准现房、现房，并且还没开盘的，并不止二市附近这家楼盘。令业界关注的，还有位于东渡的某楼盘，以及嘉禾路莲花公园附近的一个楼盘。据了解，目前这两家楼盘的开盘时间也还没最终确认。

　　尽管被一些购房者认为有捂盘嫌疑，但这些楼盘的开发商却另有说法。二市附近某楼盘的一位营销负责人表示，之所以迟迟未开盘，是因为该公司主要走的是香港模式：先盖好房子，然后现房销售。“我们并不担心成本压力，关键是先要把产品做好。现在没拿预售证是在转现房销售手续。”

　　对此，莲花公园附近某楼盘一位营销人士对捂盘也进行否认，她表示，之前拿了预售证，还没有销售，主要是项目增加了一些面积在补办手续，而且公司现在是转现房销售手续。“我们楼盘房源并不多，不可能去捂盘，多卖也卖不了几个钱。”该营销人士称，转现房销售有很大优势，客户不仅能看到品质，真实感受品质，而且不用等交房，就能马上入住。此外，楼盘预计于8月上旬开盘，开盘的价格依据市场价定。东渡某楼盘的一位营销人员也表示，现在才拿预售证，主要是项目土地道路有一些变化，需要重新办理手续。“上半年形势这么好，谁愿意去捂盘呢？”尽管如此，但不少业界人士仍认为，这只不过是为捂盘想出的对策，是一种变相捂盘待销行为。<br /> 　　在一位开发商眼中，捂盘并非主观意愿。该开发商大倒苦水，他表示，其楼盘在岛外集美，目前已封顶落架中。“我们并不是不想去领预售证，但楼面价太高，今年市场是‘面粉’贵过‘面包’，目前的区域市场难以支撑其价格定位。而且大幅降价，我们又难以忍受，因此现在只好‘扛着’不降价，从而被迫惜售。”该开发商很是无奈。

业界观点
囤房暗藏巨大风险

　　在业界看来，目前形势出现的捂盘现象并不理智，蕴含着巨大风险。

　　厦门旺荣房地产公司总经理王世忠认为，随着二套房贷收紧，下半年楼市将充满变数。在目前这种市场状况下，开发企业选择捂盘惜售没有多大的意义。他表示，捂盘企业将承受两方面压力：一是开发企业的资金和成本压力，资金实力不雄厚的企业，捂盘越久，资金压力就越大。而且企业还有压力不小的开发成本要算，许多企业都是靠贷款，体量大的楼盘每月仅利息就好几百万，迟一天销售，成本就要增加；二是存在巨大市场风险。经历去年的楼市低迷后，现在的市场刚刚有起色，特别是最近地价、房价都涨得太快，二套房贷收紧、政府整顿市场等政策也出现了，可以说，整个市场还不稳定，下半年楼市很微妙，市场风险也比较大。

　　对此，厦门市房地产协会副秘书长陈守正也表示，捂盘不卖，要考虑资金流和成本问题，目前的环境，一天增值不一定能抵上一天的成本支出。另外，有很大市场风险，开发企业还是落袋为安才好。

　　值得开发商借鉴的是，厦门捂盘惜售捂到最后，损失惨重的楼盘案例不在少数。记者了解到，像集美某楼盘，2007年开盘时，采用少量多批方式，首次少量房源均价约6500元/平方米，销售很好。于是，该楼盘放慢速度，后来到2008年，市场急转直下，原本准备卖得更高的房源，却只能降价处理，至今还有一些房源无法卖出。

　　一位房地产专业人士表示，房价上涨局面在第三季度有可能迎来调整，市场谁来接盘？在二套房贷收紧的情况下，投资型和换房需求的购房者将减少，而首次置业者又买不起，所以，下半年房地产市场压力将陡增。无疑，对捂盘的开发企业来说，或许残酷的考验又将来临。