收藏 下半年厦门楼市保持供需平衡　房价将稳步上升

　　6月8日土地拍卖后，整体岛内均价得到较大幅度的提升。站在又一个楼市新起点，研判未来厦门楼市走势，立丹行地产研究中心认为，今年下半年厦门楼市将整体保持供需平衡，价格上升的趋势仍将继续。而从未来1年上市土地来看，未来岛内市场将进入高地价时代，岛内的高房价势必导致部分刚性需求客户置业岛外。

　　岛内小户型依然稀缺

　　据统计，目前全市在售项目库存量约为216万平方米，岛内岛外各占一半，其中思明区还占有较大份额，约有64万平方米，全市未批售项目住宅库存为595万平方米。按照近3年月均销售量判断，全市库存合计约811万平方米，去化时间约为39个月，房地产开发周期整体供需较为平衡。从各区域来看，集美、翔安等个别区域库存相对较大，而海沧则可能出现供不应求的局面。

　　由于持续受到150政策的深度影响，大户型仍是岛内库存的主要构成，大户型库存占75%，小户型产品依然非常稀缺。而岛外的库存产品线相对比较丰富，60-90平方米占32%，120-140平方米占28%。

　　高地价让房价下不来

　　下半年销售的主力产品仍然以去化2006年出让地块为主，随着2007年高地价的土地将在明年陆续上市，高地价成本问题导致市场价格稳步上升。

　　2007年、2008年岛内岛外的楼面地价比为1.4-1.7；而2009年岛内岛外的楼面地价差已经接近4倍。今年第二季度，岛外住宅均价5529元/平方米，岛内均价11413元/平方米，岛内外价格差距仍然比较明显。随着岛内外土地价格差距的拉升，未来岛内外房价的差距有可能会进一步加大。

　　未来岛内房地产将进入高地价时代，据预测明年厦门岛内部分预推项目将以2006年底至今拍卖的土地为主，约有9个项目，这些项目多位于五缘湾、湖边水库及观音山片区，平均楼面地价10229元/平方米。高地价带来高房价，将在明年更为突显。

　　客群两极分化更明显

　　通过近3年平均地价判断，按目前的房价走势，仍然会存在“面粉比面包贵”的现实，集美区、湖里区体现得更为明显。而其他各区目前房价仍然与地价所预期的市场有着较大的差距。

　　但是随着岛外配套的日益完善，特别是翔安海底隧道即将通车、环东海域配套建设、新客站即将投入使用、海沧大桥引桥和BRT2号线施工等交通配套的完善，以及教育配套、生活配套等的陆续跟进，岛外对于首次置业、异地落户、子女教育等刚性需求客户将有较大的吸引力。2009年上半年厦门房地产景气调查同样显示，对于购房能力不是太强的年轻群体，置业岛外的预期比较大，约有6成会到岛外买房。未来，总价的优势和综合产品力造就了岛外市场的新繁荣。

　　岛内高地价使房价的预期越来越高，同时由于岛内仍将以大户型产品为主，高单价、高总价让岛内将更集中面对改善型需求的中产阶层、富贵阶层。这部分客群有更高价格承受力，对产品的要求也更高。<!--/home/apache/www/focus/xmhouse/newscenter/disp_content.php*http://xm.focus.cn/newscenter/ne-->