收藏北京甲级写字楼平均租金全年或下滑20%

图为 2008年写字楼精选整售案例

受宏观经济的负面影响，2008年北京投资市场经历了完全迥异的开头与结尾：上半年活跃的成交使投资额达到人民币253亿，而随着市场信心的干涸，下半年的投资量快速回落至137亿。2008年全年市场投资总量较2007年高峰的人民币468亿下降16.7%。

　　2007年，市场对写字楼的投资仅占总投资额不到50%，而这一比例在2008年攀升至69.1%，受益于投资者对写字楼旺盛需求的大胆预期。尽管预计未来几年新增供应量巨大，写字楼物业以其更高的透明度、更低的投机风险、较住宅物业优越的投资回报率和较商业物业简单的资金退出方式，仍然受到许多投资者的青睐。

　　2007年，84%的投资以出租为目的；而受市场政策性冷却及国内用家寻求通过自购物业以减低日益上涨的租金经营开支和获得资产增值机会的影响，以租获利的投资比例在2008年下落至56%。

自2006年第三季度开始，除2007年第三季度有一定调整外，北京甲级写字楼的散售价格一路攀升，从每平方米19,748元上涨26.5%至2009年第一季度的24,982元。

　　散售价格快速上升，但同期写字楼的租金增长却赶不上价格的速度：从2006年第三季度至2008年第三季度，甲级写字楼租金累计上涨18.1%，而金融危机后连续两个季度的下挫，使涨幅回落至7.8%——直接导致租金收益率从10%收窄到2009年第一季度的8.5%。

　　2009年全年市场预计将面临高达160万平方米的新增供应，这相当于2008年底甲级写字楼740万平方米存量的22%。存量的攀升加大了价格与租金的压力，而租金的加剧下跌将进一步压缩租金收益率至更低的水平。

预计甲级写字楼平均租金全年下滑15%至20%，同时散售价格下调10%，使租金回报率在2009年底跌至8%以下。

2008年写字楼仍然是最受投资者追捧的物业类型，全年成交面积比2007年的137万平方米上升14.8%，达到158万平方米。

　　北京三大区域市场——CBD及其周边地区、金融街和东二环的成交占写字楼投资总额的76%，显示投资者对该区域投资级物业的偏好。

2008年前三季度，北京甲级写字楼租金的持续上升使投资者对市场高度关注，与此同时，17个写字楼项目整售成交。

　　当多数国际投资者受困于金融危机所带来的资本干涸时，国内的投资者与用家则一跃成为投资市场最活跃的力量——2008年前三季度成交的17个写字楼项目中，只有两个由国际投资者购入自用或投资。

2009年第一季度，写字楼投资市场仍然萎靡。季内只有位于CBD的东方梅地亚中心D座由盛京银行购入自用，成交均价为每平方米21,500元，预计这家来自沈阳的商业银行将自用这栋总建筑面积11,600平方米的物业。