收藏 厦门商业地产重燃烽火

　　日前，记者发现，身边的朋友中买房的多了，买商铺的也多了。特别是一些抱有投资心态的人，由于看不清未来房价的走势，则干脆转而投资商铺。

　　数据显示，今年四月以来，随着厦门楼市交易的回升，商铺的成交量也较年初的两三个月有了明显的提升，其中，四月成交310套，五月264套，六月刚刚过去的两周也有86套入帐。

明发商业广场的商业氛围已日渐形成。 陈理杰 摄&nbsp

　　有业内人士表示，尽管购买商铺的业主大多为投资目的，但由于商铺投资更看重长期持有和稳定回报，所以受金融危机的影响并不是特别明显；商铺交易的活跃与否，在很大程度上还是取决于市场上一定时期内的供应量。

　　据记者了解，去年底到今年年初，除了一些在售商业项目慢慢消化外，新推出市场的商铺产品寥寥无几；而近日，在楼市利好的带动下，商业物业的市场确实活跃许多。其中，灌口乐活小镇1.4万平方米的社区商铺开始全面启动招商，而同样位于岛外的汇景商业广场A1区底商正在热销，A2商业中心招商进展顺利；同时，岛内日渐成熟的明发商业广场也趁势推出B区美食街的预留店面，目前已销售过半……

　　德润行总经理余珍告诉记者，投资商铺的回报率一般较为稳定，只要高于同期银行贷款利率，在一定时间段内都能收回成本。以厦门为例，目前市场上的商铺投资回报率平均在6%—8%左右，10—12年可以收回成本，对那些不急于资金回笼的理性投资者来说，这种“细水长流”又相对低风险的持久收益具有很大的吸引力。据豪斯房屋执行总监黄晓滨介绍，目前明发广场商业氛围逐渐成熟，商铺租金返还率按签约期在4%—8%间逐年递增，加上一定的免租政策，投资回报相当不错。

　　“购买商铺除了可办理按揭贷款外，还可以办理经营性贷款，融资渠道较为宽泛，不会受到地产政策的过多影响”，余珍还指出。因此，受经济周期影响，此前的商铺需求量有所下降，但相对于住宅及写字楼来说，商铺的成交、售价及租金都较为稳定；一旦市场向好，住宅投资市场的气氛日益浓厚时，商铺投资市场的前景也就更显明朗。

　　抵御通胀  激发理性投资热情

　　正是由于商铺稳定持久的投资收益和可预期的升值机会，使其在楼市的风云变幻中并未受到太大波及，显示出较好的抗跌性；同时，也正是基于这一特性，在当下因为投资客再度进场而升温的楼市中，投资商铺的热情也更多地被激发出来。

　　新景祥地产研究中心陈振榕表示，随着前一阶段刚性需求的大量释放，繁荣的成交使得人们对楼市的信心回升，看好房价上涨，从而有了新一波投资型需求的膨胀；而货币政策的放松也给投资热升温提供了资金支持。

　　“但是，与前两年高涨的投资潮相比，在经历过此轮楼市过山车的洗礼后，投资者身上的投机属性正逐渐退化，取而代之的，他们有了更加成熟和理性的思考。”因此，对不考虑自住的投资客而言，很多会选择投资门槛较低而回报较高的商铺，在赚取租金或经营收益的同时又能考虑升值，享受长久获益的好处。

　　与此同时，在记者采访中，业内人士普遍认为，市场资金过量情况愈发明显，对货币贬值的担心，对通货膨胀的预期增强，也是导致商铺投资热的原因之一。因为，“商铺投资其实是能较好抵御通胀的避风港”。

　　江先生从事商铺投资多年，他告诉记者，通货膨胀发生时，国家必然再次采取从紧的货币政策，提高存款和按揭贷款利率，这么一来，按揭月供款和管理费等必然随之上涨；而只要适当调高商铺租金，就能轻松将通胀的影响转移到租客身上，而租客则会将增加的成本转移给消费者。而由于增加的租金往往要高于增加的月供等费用支出，所以通胀反而变相成为商铺投资者提高回报率的工具。

　　寻找潜力股&nbsp

　　尽享物业成长高收益

　　虽然投资商铺有着诸多的好处，但余珍特别指出，商铺是一种极具“个性”的投资品，其投资价值会因地段、客流量和经营业态的不同而尽显差异。投资者不能一味冲着商铺的高收益而盲目投资，应精细打算，根据不同的投资预算进行针对性的投资，寻找商铺中的潜力股。

　　目前，厦门市场上的商铺类型主要有两种，暨商业中心商铺和社区商铺。其中，商业中心商铺多位于岛内成熟核心商圈内，如明发商业广场、南中大地广场等。这些商铺占尽地段和人流优势，尽管售价较高，但由于有不菲的租金支撑，故投资者多能在短期内享受到高收益。

　　信山置业（厦门）有限公司销售部经理凌雯还指出，投资门槛较高，也在一定程度上对商业中心商铺的业态有所要求，只有引入能适应繁华商圈发展的业态，才能符合业主的成本回报。

　　另外，主要服务于社区居民的社区商铺，也由于有稳定的客源和相对低廉，受到许多商铺投资者的青睐。如果又恰巧处于繁华商圈内，这样兼具商业中心优势的社区商铺则更为抢手，如香港时代广场社区底层170多间商铺，挑高6.6米且全部沿街，就备受追捧，尽管售价不便宜，但也在今年四月全部售完。

　　随着岛外大型居住区的开发，目前市场上在售的社区商铺也多在岛外，如乐活小镇、汇景商业中心以及位于龙池开发区的圣地亚哥、云龙海岸，等等。这些岛外新区的社区商铺，与岛内商铺相比，存在着3—5倍的价差，加上新兴片区的发展前景，这些“价格洼地”显示出十分诱人的升值空间。

　　以灌口的乐活小镇为例，记者向港城房地产开发有限公司总经理助理张陆逊了解到，该项目总户数约2000余户，由于业主以自住型为主，所以预计将来入住率会在80%—90%左右，以一家三口人计算，就会有5000人左右的社区居民；同时，周边还有大量工业企业职工和街道居民，未来全片区人口体量将达十万左右。目前，该片区内只有该项目拥有1.4万平方米、200余间店面的集中式社区商业，按照国际上居民人口与商业配套面积1：1的标准来看，远远供不应求。

　　因此，有业内人士指出，低价进入此类社区商铺，加之适当的业态定位，在经过一定时期的社区成长和市场培育后，很容易坐享新社区的高成长空间。