收藏 厦门区域价值重被认可 集美楼市频现一房难求
- 发布时间：06-03 09:19
继5月23日金博水岸一期开盘出现客户抢房后，集美又一楼盘的开盘现场再现“一房难求”的“怪象”。5月27日，位于集美东北滨海板块的特房红树康桥于同城三地联开，其4588元/平方米的起价吸引了全城关注。果然，不到1小时，当天现场推出的所有房源便宣告售罄，现场众多排队客户因没有抢到心仪房源而扼腕叹息。<br /> 据悉，该楼盘曾于1个月前以相同起价开盘，却因现场涌进数千名客户抢购，导致场面失控而被一度叫停暂缓。此次二度开盘，开发商特房集团郑重承诺：不仅按照4月16日公布的价格如数推出1号、7号、8号、12号楼，而且考虑到意向客户太多，特地加推3号、6号楼两栋全新房源。<br /> 不止以上两个项目，近期集美多个楼盘同时出现热销，夏商·大学康城、泉舜·泉水湾、金海湾等项目5月份的销售业绩陡然大涨，很多客户都反映由于出手慢，原本看中的房源被别人抢先挑走。集美楼市缘何频频出现“一房难求”的现象？
关注集美楼市 10日内两盘被抢购 区域价值重被认可
5月下旬，间隔不到10天，集美楼市两度出现狂热的“购房潮”：5月23日，位于杏滨板块的金博水岸一期开盘，634套房源竟引发1000多名客户抢购，短短2日便销售过半，而中低楼层和中低价位房源更是基本一扫而空；5月27日，位于集美东北滨海板块的特房·红树康桥于同城三地联开，不到1小时所有房源均告售罄，现场众多排队客户因没有抢到心仪房源而扼腕叹息。<br /> 从坚挺到松动、观望到抢购，短短半年时间，集美楼市局势变化之大令人咋舌。到底是什么力量让集美重获购房者的热捧？业内人士认为，区域价值从远景预期逐步落为眼前现实、楼盘价格理性回调刺激刚需释放、产品高性价比优势日益凸显等综合因素使得集美楼市再度发力，重回购房者的视线。
【现象】抢购凸显“集美热”
5月23日，杏林建发旗下的金博水岸一期推出634套房源，起价4680元/平方米（仅35套），均价6000元/平方米。按说此价位非“白菜价”，不料当天竟有1000多名客户涌入现场争相抢购，短短两天便售出近400套；5月27日，特房旗下的红树康桥以4588元/平方米（仅限7#301等户型）的起价于同城三地联开，不到1小时所有房源便告售罄。值得一提的是，该楼盘曾于1个月前以相同起价开盘，却因现场涌进数千名客户抢购，导致场面失控而被一度叫停暂缓。
上月热销的集美项目还不仅仅是上述两楼盘。据统计，5月份集美区住宅成交577套，比4月多了142套，均价5659元/平方米。其中，夏商·大学康城二期当月签约170套（若以认购数计则达到235套），均价4545元/平方米；金海湾成交105套，均价5937元/平方米；集美大学湾二期签约84套，均价6083元/平方米；泉舜·泉水湾5月份共销售109套，均价8000元/平方米左右。区域内几乎所有的在售楼盘都不约而同井喷式放量，而且成交价格也较之一季度提升近1000元/平方米，供销之势可谓异常火热。<br /> 在区域内多个热销楼盘的带动下，集美楼市的关注度正日益升温。记者通过走访发现，近期集美大部分楼盘销售现场接待来电、来访的客户数量都显著增加，不仅有本区域内的客户，还有不少来自岛内和其它地区的意向购房者。另据了解，这些意向购房者大多出于自住考虑，现房和准现房是他们的优先选择，而对价格的考虑更为理性，依据不同地段和品质，4000-6000元/平方米的区间都是他们所能接受的。
正打算近期买房的戴先生告诉记者，原来一直比较倾向买海沧的房子，主要的考虑就是交通距离和生活配套。近期来集美逛了一圈以后，又觉得集美的发展前景很好，尤其是交通方便很多，加上原来文教区的底蕴，如果价位合适集美也是不错的选择，所以就开始关注集美楼市了。戴先生的心态也反映了一种现象，随着市政配套的逐步完善，集美的区域及其房产价值的认可度正在提升。
【数据】房价回调领衔成交放量
2009年前五个月，厦门房市紧随全国房地产市场迎来了产品销售“阳春”。集美区作为厦门岛外房地产市场重镇，在此期间也扮演了极其重要的角色。1-5月间，集美区商品住宅成交合计3093套，成交面积达325，192.85平方米，销售额总计1，586，811，518元。
2009年前五个月，随着价格向下调整基本到位，集美区住宅产品销量在相对高位有着较稳定的保持。同时可以看到，该区的去化产品主要表现出以下主要特点：去化产品以中、小户型居多；产品总体均价较低，前五个月产品均价为4879元/平方米；产品价格与销量之间呈较明显的负相关关系。
可见，集美区商品住宅前阶段的价格定位已然进入客户可接受的心理价位区间，加之产品户型、面积均易被市场认同，从而大大推动了销售进程。其中乐活小镇（庄园新城）、金海湾（文滨花园）两盘在销售策略上各有偏重，均取得了相当突出的销售业绩，让人印象深刻。
尤其是乐活小镇从2008年第四季度推出的2888元/平方米震撼起价在极短时间内激发了观望客户的潜在购买欲望，项目销售量扶摇直上。
此后，集美多个在售楼盘纷纷下调价格，夏商·大学康城、天鹅美苑、泉舜·泉水湾、红树康桥等都加大了降价促销力度，并取得良好的销售业绩，一些楼盘甚至仅用几天就几乎清盘了。
关注集美楼市 刚性需求仍在放量 狂热后稳步前行
与一季度“白菜价”卖房导致成交放量的现象不同，5月份出现的集美购房潮单纯靠低价驱动的因素有所减弱，不论是从上月达5937元/平方米的区域成交均价看，还是从热销单盘的成交价格看，较之一季度都有大幅度的提高。而且，在此波集美购房潮中，本地客户占据了绝对主导，该现象某种程度上表明区域内刚需放量仍在延续，并仍有很大需求空间可以挖掘。
不过也有相关人士指出，目前集美楼市仍然存在板块之间差距扩大、项目之间起点不同的现象，加上库存结构严重不均衡，将对后市走向产生不可低估的影响。因此，不能从某个阶段或者单个楼盘的市场表现来预测未来集美整体市场走势，购房人仍应根据自身需求和实际能力来选择入市时机和目标楼盘。
高性价比，打破观望坚冰
今年以来集美楼市成交量大幅上涨，尽管有政策刺激、市场回暖等因素的作用，但业内人士普遍认为，区域内房产项目自身的价格调整才是最根本的原因。<br />
对此，旺荣地产总经理王世忠认为，只要价格调整到一定的水平，楼盘出现旺销是必然的。今年以来，集美区降价楼盘比较多，降价幅度也比较大，不仅有力地撬动了市场的刚性需求人群，也吸引了一部分跟进的投资客。<br />
他还表示，只有在同等价格的情况下，购房者才会选择地段及楼盘品质。而如果价格相差比较悬殊，很多购房者会选择房价较低者。<br />
例如金海湾和天鹅美苑两个项目在营销上就独辟蹊径。这两个项目并不以低价作为主要的促销手段，而是将营销重心着力放在体现楼盘突出的自然景观与产品品质上。在其它楼盘纷纷降价的情况下，仍表现出了相当的自信，价格也一直坚挺在5000元/平方米以上。春节至今，项目本身的优势被越来越多的客户所接受，销售业绩也在较长时间内保持在高位。<br />
同时，集美众多利好配套的逐步落实，包括集美大桥、杏林大桥、BRT快速公交等重大工程相继建成开通，备受瞩目的西客站和大学城的建设推进，加上原有的景观和教育资源优势，种种利好使得区域价值逐渐凸显，有力增强了区域置业的吸引力。另外，集美楼盘本身的产品结构和性价比优势也比较突出，与岛内大户型主导的产品结构不同，集美大多数楼盘都有体量可观的中小户型，正好适合刚需人群和投资客的需求。<br />
市场回暖，推盘力度加大
基于前阶段房地产市场的良好表现，各开发企业在今年下半年也将陆续推出新开发项目。根据目前已发布的消息统计，集美区将于下半年新推出的项目数量为4个，总开发面积达279068平方米， 另外，目前区域内在售的泉舜·泉水湾、特房·红树康桥、金博水岸、夏商·大学康城等明星楼盘也将根据市场反应陆续推出后续房源。由上述可见，前阶段的房市“小阳春”为整个房地产业注入了活力，集美楼市也在市场大势回暖的推动下展现出了积极的姿态。<br />
值得关注的是，目前集美市场在售和近期待售项目的板块特征和地价起点差异很大，产品定位以及项目优势都各不相同，针对的目标客户群体也迥然有别，涵盖刚性需求、改善型需求、投资型置业等多种人群，既有利于最大程度开发客户范围，也会导致由于市场定位模糊而削弱自身竞争力。尤其是这些项目竞得地价以及营建成本的起点差异过大，未来定价如何与当前市场接受的价位水平进行平衡将很大程度上影响各自项目去化速度。<br />
业内人士认为，目前集美的销售旺势，很大程度是建立在刚性需求大量释放的基础上的，销量对于产品价格及面积依然保持很高的敏感度。这一情况，同样适用于集美区房地产市场。就现阶段而言，如何消化剩余的中大户型、较高单价产品，值得予以广泛重视。保持较高性价比，采取积极的营销策略，尽可能多地满足后续刚性需求，将是维持市场热度，促进产品去化的必由之路。<br />
可喜的是，今年内将推出的楼盘普遍是在2007年下半年“楼市危机”开始后新建的，中间长达一年多的“空当”让很多开发商有充分的时间去考察市场，更加理性地针对需求调整产品结构。因此，我们看到下半年将推出的项目大多以需求量更大、受众面更广的中小户型为主流，这也为集美后续需求的释放提供了有利环境。
库存不均，稳健主导后市
据有关数据披露，从2003年至今，有30多家房地产企业在集美区开发建设房地产项目，其中10万平方米的大型房地产项目有16个，建筑面积约116万平方米，在建的也有110万平方米。<br />
值得注意的是，目前集美存量地块的地价地点差异很大，楼面价从最高每平方米12000元到最低仅数百元的区间跨度很大，未来这些项目入市后的定价将使区域的后市房价更加难以预测，尤其是低价项目对整体市场的冲击力不可小觑。与此同时，未来集美的土地供应量也将进一步扩大，在最近将于6月8日举行的土地拍卖会上，集美区将有3幅地块推出。<br />
作为大厦门发展的主力区域，集美在未来几年的开发规模和力度将超过往年。与之相对应的是，商住用地供应规模也将显著增加，尤其是杏滨和杏北板块已经定位为未来厦门集中居住片区，造城之势已经箭在弦上。可以预见，未来集美楼市的整体供应量不可避免将扩大。尽管对近期楼市的影响还比较小，但是长远来看，如何持续创造出与之平衡的区域置业需求将面临不小的考验。<br />
业内人士指出，集美区拥有着丰沛的自然景观与人文资源，而且政府近几年对集美区市政配套投入的力度也最大，规划起点也较高，使得区域整体的成熟速度大步前进。而该区的房产价格就整体厦门市场而言尚处低位，加之拥有充足的土地资源，集美区市场将会成为厦门房地产业发展的新龙头。总之，前景固然可喜，但并不能成为当前市场充分乐观的理由。<br />
此外，任何市场都是在迂回中缓步向前的，经历了2008年的萧条，集美房地产市场在今年过去的时间里也随大势逐渐复苏。如果能够进一步增强产业支撑能力，吸引更多企业和人才落地，凭借独有的自然、人文资源与大厦门发展战略，依靠清醒冷静的市场布局，集美区房地产业将再一次迈开步伐，朝着体恤民生、和谐有序的方向奋力前行。
