收藏 厦门住宅存量需5年消化 区域存量不均应理性看待

        近日，关于楼市库存的问题引发了各界关注。据披露，“厦门商品住宅存量1227万平方米，存量巨大，市场危机还很严重，存量房预计需要5.2年的时间才能消化。”

        如此大的存货，该要占用多大的资金，又需要销售多长的时间？既然未来库存销售压力这么大，那么房价应该还会降吧？合理的楼市存量应该是多少？厦门目前的楼市存量有多少，跟合理的楼市存量相比是大还是小？根据城市年轮地产研究院的数据分析，厦门楼市库存量总体偏大，但区域存量差异很不均衡，各方应该理性认识楼市库存问题。

存量总体偏大

        其中，思明区最高，达到332万平方米，海沧、集美和湖里存量较为接近，均在200-235万平米之间，同安和翔安存量分别为140万平方米和92万平方米。

        据城市年轮房地产研究所对各个存量项目未来推售计划的分析模拟，预计2009年新推商品住宅量252万平方米，2010年新推商品住宅量251万平方米，加上现有已批准预售存量，预计未来两年可售商品住宅总量818万平方米，年新增供应量约250万平方米。

        未来两年可售住宅量上，仍是思明区最高，达到244万平方米，海沧和湖里分别为163万平方米和161万平方米。

        根据厦门市2004年-2008年历年商品住宅实际销售量，2004年销售量最高，达到了305.9万平方米，2008年最低，仅为111.9万平方米，平均年销售量为251.6万平方米。

        思明区历年成交量总体呈下降趋势，主要在于供给减少；湖里区和同安区成交量基本稳定，而海沧和集美区成交量总体呈上升趋势；成交趋势的变化也反映出厦门城市发展的脉络。

        根据各区的商品住宅未售存量，按各区历史最高、最低和平均年度销售量计算出去化周期，全市未售存量按平均年销售量计算去化周期为4.9年。具体如下：

        全市存量去化周期最快为4.0年，最慢为11.0年，按平均年度销售量为4.9年。按年度均值算，岛内两区的存量去化周期低于全市水平，而岛外四区的存量去化周期都高于全市水平。考虑未来岛内供应减少，购房置业需求向岛外转移，集美和海沧未来年度成交量将高于历史平均年度销售量，因此可以判断集美和海沧两区的存量实际去化周期将低于计算值。

区域存量不均

        由于存在搜索周期和交易周期，因此每个周期内供求平衡的房地产市场供求比并非1.0，而是1.2-1.5，即在每个周期内，市场可售量应是市场需求量的1.2倍-1.5倍，市场才是供求平衡的 （但新增供应量和市场需求量应是1：1）。

        按照2009-2010年未来两年可售住宅总量和根据平均年度销售量比较分析，未来两年全市供求比为1.6，总体供过于求；而思明区的供求比仅为1.1，将出现供不应求局面，湖里区供求比1.6供略过于求，而其他四区均显著表现为供过于求，但考虑到集美和海沧两区未来两年的成交量将会高出历史平均年度成交量，因此修正后的集美和海沧两区供求比将会缩小，两区的市场供求也更接近平衡。

        楼市存量将影响未来的市场供给量，进而影响市场供求和市场走势。而当前厦门楼市存量总体偏大，因此未来3-4年的楼市供应量也将保持在较高水平，市场总体呈现供过于求局面，但供求比并未远远脱离市场情况，因此在巨大的存货去化压力下，厦门楼市总体将会保持当前平稳的趋势。

        虽然市场整体供过于求是恰如其分的，但并非代表各个区域、各类置业需求都是供过于求，广大购房者应该根据自身需求情况进行进一步的判断，现阶段意向思明区改善型置业的要抓紧出手；意向湖里、海沧和集美等地，见到性价比合理的也应该出手，而对同安、翔安区域，大可慢慢挑选，有高性价比的再出手也不迟。

理性看待楼市存量标准

        合理的楼市存量是维持楼市健康、可持续发展的重要基础之一，太小了零存量不行，太大了天文数字更不行，从房地产行业的自身因素而言，合理的存量应当满足以下两个标准：符合项目运作周期的供给补充；符合地产运营商的可持续发展。

        首先，从符合项目运作周期的供给补充标准来看，一个地产项目从土地出让到项目入市销售，存在一个时间差，我们称之为项目入市周期，如果没有楼市存量，那么在项目入市周期内，市场就无法提供新的供给。合理的楼市存量，首先要满足项目运作周期的供给。

        通过统计分析2004年-2006年厦门主要开发商通过公开出让方式所取得项目的入市周期，作为厦门项目运作的平均入市周期，最短入市周期为13个月，最长入市周期为84个月，平均入市周期为33个月。

        也就是说，厦门房地产项目从拿地到入市销售，平均要33个月，而想要维持项目入市周期内的正常市场供应，楼市存量要不小于33个月的市场销售量，如果再综合考虑多种因素（例如企业战略、内部纠纷和资金问题等），合理的楼市存量还应高出33个月。

        其次，从符合地产运营商的可持续发展角度看，房地产开发必须拥有两大不可或缺资源，一是土地，二是资金，两者缺一不可。因此，可持续发展的地产企业必须具有一定的土地储备。如大陆16家上市房企的平均土地储备开发年限高达9.29年。

        当然，大多数地产商的资金实力远远不如上市公司，其土地储备量也要远远低于“9.29年”这个水平，同时大陆16家上市公司的总计市场份额仅有10％左右，不能代表所有开发企业的平均土地储备水平，因此结合相关资料并略有主观的预计，大陆具有可持续发展能力的地产商，其平均土地储备开发年限应在3-4年。

        综合项目运作的入市周期因素和地产运营商的土地储备因素，一个城市房地产市场的合理存量应高于33个月的楼市去化量，在36-48个月之间。