宏观政策威力渐显 厦门楼市价格松动"高烧"渐退

 

    自2007年9月以来，厦门房价攀爬的脚步逐渐慢了下来。在经历了近3个月的僵持之后，近期厦门房价降声一片：不少在售楼盘打出了“降低首付比例”的促销广告，一些新开楼盘甚至直接开出了低价。

 

   “近一个月来，厦门的房价明显回落，均价每平方米下降了近千元。”厦门某房地产中介公司的一位经纪人表示。

 

楼市价格松动

 

    近来，许多厦门市民发现，以前一直保持高姿态的楼盘销售人员，竟然主动给自己打电话、发短信，推销自己公司的楼盘。市民刘先生告诉记者：“这种情况在2007年上半年是不可能出现的。那时，我们去看房，各个楼盘售楼处挤满了人，售楼人员对我们爱搭不理的。”其实，不仅是销售人员主动联系客户，开发商也推出众多优惠促销，包括降低首付比例、送全套装修或者物业管理费等。

 

    按照目前银行的放贷规定，购房者至少要支付给银行30％的首付款，然而，厦门近期开盘的楼盘中，许多都打出了“首付仅需10％”、“2成首付起”等促销广告。集美双桥明珠楼盘的销售人员表示，如果客户有意购买，开发商可先垫付30％的首付，客户在签合的同时只需先支付给开发商15％的房款，交房时再缴8％，办产权证时再缴7％。

 

    位于思明的嘉盛豪园最近也打出了“首付只需18万”的广告，如，总价在160多万元的三房一厅，购房者只需支付给开发商18万元的第一期款项，剩下的首付款可在一年内分期缴给开发商。位于文曾路的某楼盘则从2007年12月1日起推出“买房即送15万元车位抵用券”的促销活动。

 

    厦门一家房地产中介公司的经纪人小徐告诉记者，除了上述种种变相降价方式外，最近厦门新推的很多楼盘，开发商的打折、让利幅度也在加大。以前，开发商的优惠幅度一般在每平方米百元左右；而现在，开发商给出的折扣一般会达到每平方米六、七百元。“一些新开的楼盘定价更是低。如，位于前埔的福满山庄原先定价为每平方米10500元，现在最低只要每平方米9200元；领袖城的开盘价市场预计为每平方米14800元，最终为每平方米13000元，尽管如此，开盘一个星期了，也只卖了12套；海峡国际社区原本定的开盘价为每平方米13000元，最终的开盘价为每平方米11500元；槟榔某新楼盘上一期的价格为每平方米14000元，但新开的一期仅为每平方米12800元。”{$Page$}

    不仅是一手房市场，近期厦门的二手房市场同样遭遇了“寒冬”。业内人士估计，目前市场上的二手房源挂牌量比2007年9月增加了30％以上；与此同时，客户接访及求购量却锐减，成交量至少比9月份前少了一半。

 

    同时，二手房的价格也在下降。据了解，不少二手房的委托价格都降低了，有的甚至每平方米降了两千元，如，莲花新天地2007年9月的价格为每平方米13500元，目前其二手房的价格为每平方米11500元。厦门中原联合地产代理公司的一位工作人员表示：“尽管售价低了很多，但买的人依旧不多。”

 

宏观政策威力渐显

 

    对于目前厦门楼市出现的价格松动，厦门中振置业代理有限公司东浦店销售经理陶月帮表示，去年9月，央行和银监会出台的房贷新政给原本急剧升温的厦门楼市泼了一瓢冷水。紧缩的金融政策不但掐住了在厦门楼市中占有不小比重的投资性购房需求，也对居住性购房需求产生了抑制作用。随后，上海、广州、深圳等地陆续传出了房价下跌的消息，这让许多市民认为，既然这些城市的房价开始下跌，那么经济、实力与它们有所差距的厦门，没有理由不降价。于是，许多市民选择了持币观望。购房需求的减少和购房者的观望心态，使得厦门楼市成交量不断下降。

 

    厦门房地产联合网发布的相关数据显示，自2007年9月以来，厦门住宅成交量不断下降，12月份的成交量不到8月份的一半。

 

    房子卖不出去，开发商的资金就无法回笼，而长期以来做为开发商主要资金来源的银行信贷，也受宏观政策的影响而收紧。在这样的局面下，开发商的资金紧张程度可想而知，近期厦门的土地出让会上出现流拍就是最直接的体现。陶月帮表示：“由于担心国家今后还将出台一系列抑制房价的政策，也为了缓解目前资金紧张的局面，开发商们纷纷赶在年底之前，通过种种降价手段促销，希望能尽快回笼资金。”

 

    同样焦虑、紧张的还有投资客。业内人士分析认为，目前二手房市场中的房源多为投资客所拥有，其中以短线投资居多，随着还贷压力的加大以及对未来房价的预期不再乐观，这些投资客急于抛售手中的房产变现。

{$Page$}

盘整还是拐点？

 

    多项调控政策对人们心态的影响立竿见影，几年来一路狂飙的厦门房价首次被普遍认为将会下跌。根据厦门房地产联合网的网络调查，54％的受访者认为，遭遇此次“寒流”后，厦门的房价将会下跌，其中六成多的人认为房价将有较大跌幅，近四成的人认为房价将会微幅下跌。

 

    采访中，不少持币待购的市民就房价问题表达了自己的看法。市民张先生表示，在大多数准购房者中，能一次性付款的毕竟只是少数，多数人要靠贷款才能买房。而从国家现行的政策来看，投资性购房者获得贷款的限制越来越多，炒房的人少了，房价上升的可能性也就降低不少。而且有消息称，国家计划将2008年房贷额度按季度供给，这样一来，即便是较容易获得贷款的居住性需求，也将被分散在全年之中，不会出现短期集中购房的现象，房价不会被突然抬高。而开发商为了争取有限的购房需求，选择降价的可能性大大增加。

 

    然而，面对购房者的乐观看法，不少业界人士不以为然。厦门丹厦房产行销策划有限公司的一名相关负责人表示，由于厦门面对的是全国市场，因此不用担心购房需求问题，2008年厦门房价下跌的可能不大，只是涨幅会减小。

 

    陶月帮也认为，国家对楼市的调控只是为了让楼市稳定下来，不至于上涨过快、价格过高，总体来看，房价的下跌只是暂时性现象。只要国家宏观经济持续发展，那么，楼市会在经历一个短暂的盘整期后，随着整体经济的发展而稳步向前。就厦门楼市而言，刚性购房需求还是很大的，整个市场还是供小于求的状态，房价很难下跌。

 

    有关专家认为，按照中央经济工作会议精神，2008年，我国将加快面向城市低收入群体的廉租住房建设；对于中等收入人群，政府则加大经济适用房的建设力度。这样一来，购房需求中的很大一部分将会被经济适用房吸收，可以预见的是，从2008年起，商品房的购买需求量将会减少。那么，上述业界人士的观点就难以成立了。

 

    值得注意的是，国务院办公厅2008年1月7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。这也将有助于增加商品房的供应量，从另一方面实现抑制房价的目的。

{$Page$}