收藏 厦门“二手房时代”来临 中山路片区房价最坚挺

       日前，厦门立丹行机构发布的2012年年报指出，近三年来厦门七成左右的二手住宅成交量来自岛内，岛内二手住宅销量为其商品总住宅销量的1.6倍。在岛外四大新城新房市场如火如荼的当下，岛内已经进入了“二手房交易时代”。

 

　　二手房时代的来临，俨然是房地产市场发展的一大方向。一方面，新房是二手房的前期市场，有多少的新楼盘就意味着未来有多少的二手房房源。另一方面，随着城市化进程的加速及城市版图的扩容，原有老城区可开发的土地资源渐渐萎缩，一手房供应不足。综合考虑地段、配套、价格，二手房便成为了不少购房者唯一的选择。

 

　　事实上，在国外的一些发达城市，二手房交易量往往是高于一手房的。而国内的北上广深四大一线城市，二手房成交量也时常赶超新房。相比于一手房，二手房在地段稀缺性、配套完善度、生活便利度及教育、文化、商业资源的丰富性上有着无可比拟的优势。各层业态的成熟意味着二手房有着更好的宜居环境，能够更有效的提升居住者的生活品质及幸福指数。

 

　　落地到厦门而言，岛内浓厚的城市氛围及完善的各项配套对购房者有着无穷的吸引力，“宁要岛内一张床，不要岛外一套房”这种说法仍时常听闻于市井之间。然而，回顾2012年的厦门二手房市场，成交的热络，市场的回暖让业内对后市普遍看好、看涨，但同时一房难求、业主跳价、毁约的现象也频频出现，市场卖方倾向更为明显。从这个层面上看，购房者要在厦门买到一套合适的二手房，其实并不容易。

 

　　为此，晨报特别联合多家二手房品牌代理机构推出《厦门二手房置业指南》，全方位为购房者提供置业建议，助力二手房市场健康发展。

 

     中山路片区：老城房价最坚挺

 

　　推荐人：余建明

 

　　厦门万汇行房地产投资顾问有限公司店经理

 

　　几十年前，所谓的“厦门”指的仅仅是中山路一带；如今，城市版图不断往外扩张，中山路片区却依然是厦门城市气质最集中的体现，最具代表性与吸引力。骑楼、深巷、古早味镶嵌在繁华的都市商圈中，极具现代感又极富人文气息，贯穿了整个厦门的历史，也成了新老厦门人置业、安家的向往之地。

 

　　中山路片区是厦门二手房片区中各项配套完善程度最高、价位最高的片区之一。其片区范围涵盖中山路、新华路、鹭江道近中山路一带等广大片区。作为一条“百年老街”，这里商业配套的齐全程度毋庸置疑，巴黎春天百货、中华城、天虹、夏商等各大商场盘踞、购物、休闲、娱乐均很方便。此外，轮渡、中山公园、万石山公园等近在咫尺，十分适合老人家的养老生活。

 

　　除了繁华的商业外，老牌名校资源是中山路片区的又一大亮点。该片区的教育资源是目前厦门所有片区中最丰富也是最好的，实验小学、群惠小学、园南小学、民立小学等名校的齐聚，让不少家长挤破头也要住到这里来。

 

　　从楼盘上来看，近年来中山路片区新建的楼盘少，附近较新的楼盘仅有如200９年交房的新华城、2013年交房的玉滨城三期等。其余很多楼房的房龄较长，八九十年代的房子很多，有些甚至是自建房。价格上，处名校学区较新的房源在接近40000元/平方米，一些90年代初的房子也基本都在20000元/平方米以上。

 

      火车站片区： 明星板块易手快

 

　　火车站片区在交通、教育、娱乐、购物等方面的配套都十分完善，因此一直是二手房成交市场的明星板块。2012年，火车站片区毫无悬念地摘下厦门二手房各片区中成交量和成交金额的双料冠军，片区均价涨幅在过去一年里也高达4000元。

 

　　从二手市场的客群来看，火车站片区的客群较为分散，既有刚需族，也有不少改善性需求的置换群体，另外，写字楼和店面的二手交易也颇为活跃。

 

　　目前，火车站片区主要以文灶为中心，向外辐射至湖滨南、湖滨中、莲坂、厦禾路及文园路交界。其中，针对不同需求，每个区域内的楼盘也有着不同的特点。莲坂附近的二手房相对较新，而且户型多样，交易比较活跃；滨南附近因为有滨南中小学和外国语学校的存在，是学区房的典型代表，每年都不乏购房者关注；九龙城则以复式挑高为主，适合首次置业的刚需族；另外，文屏附近，由于房子年代较久，都是90年左右的房子，低总价吸引了不少外地人来厦置业。

 

　　总体而言，火车站片区除了紧邻金榜公园外，实验小学、二小及九中等丰富的教育资源，加上未来地铁两条线交接口的优势，未来二手房市场依旧“星”光熠熠。另外，未来火车站片区商业地产的活跃也将带动二手房的整体发展。

 

      滨北片区： 定位高端品质佳

 

　　推荐人：余明弟

 

　　厦门富瓦房地产代理有限公司滨北店店长

 

　　在地理位置上，我们把仙岳路以南，湖滨南路以北，莲岳路以西，湖滨西路以东的二手房划分到滨北片区。作为厦门的市政中心所在地，滨北片区的二手房源因其在岛内独一无二的地段优势备受购房者的关注。而该片区二手房的挂牌价在3万元/平方米左右，购买的客群普遍定位高端，多为一些高学历、高收入的改善型群体，如企业家、高级专业技术人才等。

 

　　滨北区的房源靠近厦门市政府，占据着得天独厚的区位优势。片区附近有东渡路、湖滨西路，湖滨中路等多条城市主干道。距离火车站、轮渡大概15分钟的车程，交通可谓四通八达。除此之外，滨北区还是繁华的金融商务中心。这里云集了中银大厦、税保大厦等众多高端写字楼，而索菲特酒店、马哥孛罗酒店、咖啡一条街等休闲娱乐场所也一应俱全。加上滨北区背靠狐尾山，南邻筼筜湖和白鹭洲公园，高层项目还可以远眺西海域，景观条件也非常优越。

 

　　此外，该片区还拥有优质的学区房资源。厦门外国语学校、滨北小学等名校在此聚集，更增添了该片区浓厚的教育氛围。因此，总体而言，滨北片区是一个集商业、教育、休闲于一体的综合性大型高端社区。

 

　　据了解，该片区的二手房源房龄较短，定位高端，户型上多以大户型为主。热点楼盘如武夷嘉园、东卉花园、新天地豪庭、世纪海湾等。这些小区在物业管理上都非常完善，但因社区定位高端，物业成本上也略高于岛内一些片区。不过从整体上看，滨北的二手房源坐拥着绝佳的岛内中心的地理位置，无论是自住还是投资，都是非常不错的选择。追求高端品质生活的购房群体不妨多加关注。

 

       康乐片区：配套齐全价格低 

 

　　推荐人：李晓炎

 

　　世纪联合房产店长

 

　　在二手房片区划分上，我们把南山路东面嘉禾路交接处、海天路西面疏港路交接处的房源划为康乐片区。康乐片区是湖里区发展较早的成熟老社区。虽然该片区的房龄较为久远，但其极高的性价比还是吸引了不少异地购房者的关注。

 

　　康乐片区背靠仙岳山，临近湖里公园，社区环境清新，十分适宜居住。加上片区内的公交线路四通八达，出行也很方便。而在生活配套上，距离片区不远的SM新生活广场、永辉超市等大型购物配套均可以满足业主日常生活的需要。此外，片区附近还有湖里幼儿园、康乐小学、湖里中心小学和湖里中学，教育资源也相当集中，是湖里区一个重要的学区房区域。不少家长为了孩子的教育，对这个片区的学区房更是青睐有加。

 

　　此外，从价格上看，该片区内房源新旧差异较大，房龄较久的两三房均价在13000元/平方米左右，较新的房源均价在18000元/平方米至20000元/平方米之间。户型方面则是主打经济实惠的两三房。而从购房客群上来看，主要是龙岩、三明、漳州、南平等外地市民前来置业。

 

　　据了解，该片区的热点楼盘主要有南泰苑、康乐新村，南山大厦，银都广场等。这些小区的户型基本方正合理，通风采光条件也还不错。加上实际使用面积大，性价比还是极高的。而且小区也有封闭式的安保体系，生活治安方面也较有保障。总体而言，虽然该片区的二手房源房龄较长，但成熟的配套设施也使生活较为方便。而且相较于岛内其他片区的价格，康乐片区的二手房市场目前仍处于价格洼地，一些刚需群体可以适时考虑出手。

 

       金尚片区：刚需一族最青睐

 

　　推荐人：杨建德

 

　　厦房置换金尚店店长

 

　　金尚片区的二手房市场在经历了15年的沉淀后成熟度已经较高。从地理位置上分，我们把吕岭路以北，金尚路以东的区域大致称为金尚片区。

 

　　金尚片区一直以来都是刚需置业的重点区域，生活成本较低。片区多以70平方米的两房、110平方米左右的小三房为主，如金尚小区、丰泽苑等楼盘仍将会再很长时间内成为普通工薪购房一族的重点考虑对象。

 

　　从产品上来看，金尚片区90%以上的产品采用一梯两户，南北通透的格局，产品富有竞争力。而从现有的配套来看，金尚片区周边配套完善齐全，交通便捷，生活方便，但一个明显的缺点是商业和娱乐的配套较少。不过，从未来的发展规划上，金尚片区仍然有不错的潜力。首先，其区域成熟度和学区房的优势将在二手房市场中得到越来越明显的重视；其次，环东海域的开发也将带动老社区的发展；再次，后埔片区的改造未来几年也将带动金尚片区各方面更上一个台阶，并且与北面区政府附近的新盘形成南北互补，形成较大的住宅集中区。

 

　　而从2012年的二手市场走势来看，金尚片区也是随着整体市场节节攀升，并于去年的12月份达到全年高点。不过就该片区而言，其市场呈现出急升急降的特点。随着去年一整年刚需房源的急速释放，加上业主提价明显，今年1月份金尚片区成交更是“大变脸”，十分冷清。由于片区内业主对于房价的期望值普遍较高，预计在今年一季度内，金尚片区的二手房市场都将持续走淡。

      松柏片区：成熟社区更宜居

 

　　推荐人：王春燕

 

　　厦门置强房产有限公司营运总监

 

    松柏片区位于思明与湖里两区交界处，北靠仙岳山、内有松柏公园、筼筜湖等，风景秀丽怡人，环境宜居舒适。兼具思明区的繁华与湖里区的实惠，松柏片区社区发展成熟，各项配套完善，是厦门岛内二手房市场中性价比较高的区域之一。

 

　　经过该片区的道路包括嘉禾路、仙岳路、莲岳路等城市主干道，路网四通八达。商业配套上，SM广场、SM新生活广场、大润发商场、超市等近在咫尺，距火车站商圈及莲坂商圈也就几站的距离，出行、购物方便。此外，厦门文化艺术中心、厦门图书馆、科技馆、厦门体育中心等市政设施也都十分靠近该片区。教育配套上，名校资源丰富，教育基础完善。该片区的学校包括松柏一小、松柏二小、松柏中学、松柏中学分校高中部等。

 

　　二手房方面，松柏片区新建楼盘少，房源仍以旧社区为主。如97年建成的仙阁里、93年建成的屿后南北里、06-08年建成的松柏华庭、06年建成的仙岳嘉园等。户型上，2000年以前的房子大多以60-90平方米的两房及小三房为主，价格约为17000-19000元/平方米。2000年后建成的房子多数是120平米以上的中大户型，价格在20000元-21000元/平方米左右。从置业用途上看，婚房及学区房偏多。

 

      会展片区：岛内置业新宝地

 

　　推荐人：董维华

 

　　厦门麦田房产代理有限公司

 

　　明发国际店A组店经理

 

　　在二手房区域划分上，我们把沿环岛路以西、吕岭路以南的广大片区称之为会展片区。由于地理位置相近，也有不少中介将前埔片区划在会展片区内。不过，实际上，这两个片区的二手房无论在价格亦或是定位上相差还是比较大的。

 

　　会展片区是岛内的新兴片区，占据岛内东部海岸优越海景资源，其地标性建筑正是各大国际型展会的聚集地———会展中心。从居住环境上看，这里空气清新，安静怡人，一线海景资源丰富，交通通畅不拥堵，宜居程度高。

 

　　该片区楼盘多为新建高端楼盘，房龄短，品质佳，户型以165平方米以上的大户型及别墅为主。代表性楼盘如明发海景苑，海豚湾、江山帝景，建发·爱琴海、海峡国际社区、新景海韵园、至尊门第以及即将交房的联发·滨海名居、大洲·国际龙郡等。

 

　　目前，会展片区二手房的挂牌价约为20000-27000元/平方米，别墅在4万元/平方米以上。物业形态先进，有提供24小时物管服务的楼盘。物业费高，约为 2.5元-3.3元/平方米。整体而言，居住成本是比较高的。该片区二手房的主要购买群体大部分是外地人，泉州、漳州、龙岩等周边城市在此置业的多，改善型刚需与投资并存。

 

　　相比老城区的改善型项目，会展片区现阶段的生活配套仍略显不足，但已在逐步完善当中。教育配套如厦门实二小、双十分校，商业配套如建发大厦、天虹商场、乐购等都将入驻。从规划上看，未来会展北的配套设施会优于会展南。

       杏北片区：进入快速升值期

 

　　推荐人：李启炳

 

　　厦门金海岸房产大学康城店经理

 

　　如果不是岛内外一体化的开发，杏北片区在很长一段时间里，似乎是一个被遗忘的角落。虽然早在2005年前后，便已有楼盘在这里开发，但长期以来，这里的市场似乎波澜不惊，直至今年。

 

　　据该片区二手房中介介绍，这个片区长期以来的二手房价格在7000-7300元之间不等，这个趋势已经保持了很多年。但是随着岛内外一体化进程的加快，杏林板块开始受到关注。又受到整个房地产市场转好以及地铁利好因素的影响，从今年9月份开始，该片区的二手房呈现出每月上涨态势，目前均价已比之前每平方米贵出500-600元。

 

　　目前该片区的一二手房需求量都较大，而供给偏显不足，房东开始惜售。从转手的情况来看，有约三成是早期投资客转手，另有约半数是因为换房原因而转手。目前在该片区，受到首次置业人群青睐的刚需两房、三房户型较为抢手。而购买人群除了周边工作和长期居住于此的人群，也有约三成为岛内市民。

 

　　据厦门金海岸房产服务有限公司大学康城店经理李启炳表示，随着杏北片区的商品房越来越多、片区开发越来越成熟，加之以目前较为乐观的房地产态势，业内预计2013年该片区的二手房还将持续缓慢上涨，需求量也会增加。

 

    海沧片区：岛外区域最成熟

 

　　在厦门岛外四区中，海沧区的城市建设步伐是最早迈出的，经过10多年的发展，如今海沧的各项生活配套设施已陆续完善，居住品质不断提升，二手房市场较为成熟。尤其近几年，随着一手新房量的萎缩，海沧已先于岛外其他区进入二手房市场。目前海沧二手房主要集中在滨海新区、行政中心、未来海岸以及生活区等地。

 

　　滨海新区是指从海沧大桥西引桥下来，沿着海沧湾的这一带。这里的二手房多为2009年至2010年交付的楼盘，不仅房子新、规划好，而且坐拥海景，配套也齐全。因此这里沿海第一排大户型的二手房价格，基本都在14000-15000元/平方米。不看海的第二排以2-3房为主，价格也要13500元/平方米。除了房价是海沧区最高的以外，这里的租金也不低，2房月租在2200元-2500元之间；3房在2800元-3500元之间，这一租金价格甚至超过岛内某些区域。

 

　　海沧区政府所在的行政中心区，近年来在阿罗海这一大型商业配套的带动下，也较为受购房者青睐。目前这一带房源以2-3房为主，价格在12000-13500元/平方米。

 

　　未来海岸片区是海沧的“学区房”区域，这里尽管偏居一隅，但社区配套成熟，尤其外国语学校海沧分部、北师大附属海沧学校等一批优质教育资源的进驻，使这里颇受有子女就学需求的购房者青睐。目前区域均价约12000元/平方米。

 

　　生活区是目前海沧二手房市场中房龄较老的区域，交房时间普遍在2000-2003年，由于入住率高，市场上的房源不多，加上大部分产权已满五年，因此十分紧俏，几乎是出一套卖一套。目前这里小两房的价格也要10000-11000元/平方米。